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Expropriation et préemption, quelle différence ?

L’expropriation et la préemption sont deux facultés offertes à la personne publique d’acquérir un bien immobilier appartenant à un particulier suivant une procédure spécifique. Bien qu’à première vue ces deux opérations paraissent semblables, le droit de préemption et l’expropriation pour cause d’utilité publique sont deux procédures tout à fait différentes.

Droit de préemption, la nécessité d’une vente

Le droit de préemption permet à la commune de devenir acquéreur principal d’un immeuble mis en vente par un particulier. Le droit de préemption ne peut être mis en œuvre que lorsque le propriétaire met en vente son bien immobilier. L’exercice de ce droit suppose donc une volonté pour le propriétaire d’aliéner son bien à titre onéreux. Avant toute conclusion de contrat de vente, le notaire doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie du lieu où l’immeuble est implanté. Cette dernière peut exercer son droit de préempter dans un délai de 2 mois à compter du dépôt de la DIA. Si la commune décide de préempter, elle doit en préciser le motif. Une décision de préemption non motivée ou avec des motifs mal rédigés peut être annulée par le juge administratif. C’est pour cela que dans de nombreux cas, les communes font appel à des avocats spécialisés en droit de la préemption comme LGP Avocats, pour les aider à élaborer leur décision. Si la préemption est réalisée, le bien appartiendra à la collectivité. Le tiers évincé peut toujours former un recours pour excès de pouvoir en vue d’annuler la décision municipale.

L’expropriation pour cause d’utilité publique, exercice de prérogatives de l’Administration

L’expropriation pour cause d’utilité publique a pour effet d’autoriser l’État ou une collectivité à acquérir le bien immobilier d’un particulier sans le consentement de celui-ci. Contrairement à la préemption, l’expropriation ne suppose ni la vente ni l’accord du propriétaire de l’immeuble. Si l’utilité publique est déclarée et que l’intérêt général le justifie, la commune peut procéder à une expropriation sous réserve d’indemniser préalablement les propriétaires. L’expropriation suit une procédure bien déterminée par la loi. Elle commence par une enquête publique, suivie d’une déclaration d’utilité publique puis se termine par la déclaration de cessibilité. Si ces formalités ne sont pas respectées, le juge peut annuler la procédure d’expropriation.

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